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案情
甲通过中介机构向素不相识的乙购买二手房一套，双方订立了书面购房协议，甲按约定支付了16万元房款，剩余房款2.28万元待甲与乙办理完房产过户手续后给付。乙则向甲交付了房屋的全部钥匙，甲进行简单装修后入住。到了约定办理过户的期限，乙却一再推托办理过户手续，并外出打工，行踪不明。乙的妻子丙认为乙背着她卖房，向法院主张买卖合同无效。
评析
对本案的处理存在较大争议，主要形成两种看法。一是认为未经夫妻双方同意，一方擅自卖房无效。二是认为应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人有证据证明其系善意、有偿取得，该合同有效。笔者赞同后者看法。
最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第2项规定；“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”也就是说，只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产，第三人是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理价格善意的购买，也履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护。
有人认为，构成善意有偿取得应当具备两个条件；一是买受人须善意无过失且为有偿取得；二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件，该交易行为应是有效的。笔者认为，这种观点值得推敲，对“取得”的解释不能过于狭隘，即认为只有办理了产权登记才叫取得，合同才因此有效。笔者以为只要具备善意、有偿即可，此种观点可结合婚姻法司法解释的精神来理解。卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定，如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，有理由要求法院认定该合同是有效合同。本案中，甲和乙素不相识，更无从了解乙的夫妻感情状况，通过中介从乙处有偿购买房屋，双方不存在恶意串通的可能，该房产未过户，是因为乙的推托造成，甲主观上不存在过错。甲占有该房初期，未受到来自乙的妻子丙的阻挠。笔者认为，甲有理由相信卖房系乙夫妻双方共同意思表示，也即表明了购房人甲为善意第三人。
我国法律虽规定了不动产的取得适用登记主义原则。这是法律原则性的规定，但实践中，为维护交易安全秩序，保护买受人的合法权益，不乏例外情况。如买受人购房后进行了装修，增加了较大价值的添附，并已实际入住的，即使未办理产权变更登记，只要买受人是善意、有偿取得，就应认定买卖合同有效，这也是经济效益原则的体现。
因此，夫妻一方擅自卖房不能绝对说无效或有效，须综合判断，有条件的认定有效。购房人与卖房夫妻不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。
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