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继不久前在香港上市的内地开发商绿城中国、雅居乐分别发行4亿美元票据集资后，上市4个多月的 世茂房地产控股有限公司(世茂房地产，0813.HK)也将进入国际债券资本市场进行融资。这是其为业务拓展首次进入国际债券资本市场。
世茂房地产11月22日发布公告称，将此前在11月7日宣布计划发行本金额为5亿美元(约40亿元人民币)的高级票据的债券发行规模调高至6亿美元。此次世茂发债牵头投行为摩根士丹利和高盛。发行票据包括浮息及定息票据。
瑞银建议“买入”
据世茂房地产公告披露，拟发行的6亿美元债券，其中3.50亿美元10年期债券收益率将为8%，此前这一收益率曾定为8.25%；另外一部分2.50亿美元5年期浮动利率债券定价较伦敦银行同业拆息高195个基点，位于预期区间息差195～200个基点的低端。
“债券融资市场目前非常火爆，海外资本对于内地房地产投资需求也相当旺盛。”世茂执行董事许世坛透露。
在11月24日瑞银发表的研究报告中，初次给予世茂房地产“买入”评级，目标价16.8港元，预测2008年市盈率13.4倍，介乎另外两家内地房地产股华润置地(1109.HK)及中国海外(0688.HK)按现价所作出的2008年市盈率14.5倍及13倍之间。
而就在11月22日，世茂房地产股价冲高至12.14港元，达到其上市以来最高纪录，较6.25港元的招股价已累计上扬82.72%，公司市值达350.01亿港元。这也使投资者和世茂双方都对此次发债信心十足。
证券分析人士指出，世茂股价飚升，利好源于摩根士丹利资本国际公司21日宣布，在新一季度的成分股检讨中，世茂房地产被纳入MSCI标准指数系列。
据悉，MSCI指数的季度调整一般是从上市公司的市值、平均交易量及自由流动股数等多方面因素来考虑的，在上一季的成分股检讨中，世茂房地产就已是热门候选股。而据统计，全球有超过3万亿美元的资金以MSCI股票指数作为投资组合的参考指标，因此MSCI指数调整将影响基金经理人的操盘。
“成为指数成分股后，世茂股价必然上扬，因追踪这项指数的基金必须买进新进成分股。”上述人士认为。
事实上，摩根士丹利早在9月份就将其纳入研究范围，并给予“增持”评级，但当时的股价为7.42港元，如今该股股价已经超过了大摩给予的目标价11港元。
“此次集资所得，1.45亿至1.6亿美元将用于偿还债务，余额将作为开发现有及新增项目，包括土地收购成本，以及营运资金用途。”许世坛称。
斥巨资在内地攻城略地
今年5月以来，世茂房地产频频斥巨资在内地攻城略地。上月刚刚以24亿元代价在江苏再下一城，竞得常州新北区太湖东路一块近90万平方米的黄金地块，预计总规划面积约150万平方米。此前世茂已相继斩获绍兴、芜湖、烟台和嘉兴的大幅地块，截至目前世茂今年拿地总建筑面积就已近500万平方米。
许世坛告诉记者，世茂房地产在上市前已经公布的土地储备为1300万平方米，上市后分别在烟台等地拿下的三幅新增地块，使世茂的土地储备已上升至1446万平方米，足够支持未来4～5年的发展。
“由于土地供应将进一步紧张，世茂房地产将受惠于现有的大量土地储备，频频拿地，对股价亦有正面支撑作用”，高盛最新研究报告指出，该公司集中发展长三角地区及大规模项目，将有助于加强其地区性地位。且项目的规模效益可大幅提高回报，“比如常州项目，预期首批住宅部分售价达每平方米7000元，毛利约20%；后期推出单位及零售部分的毛利甚至高达30%以上。”
瑞银在其报告中亦指出，世茂房地产发展项目毛利率超过40%，土地储备的地域较分散，面对政策及周期性风险较低。世茂房地产上市后增加了250万平方米的土地储备，令土地储增至1580万平方米；另外，世茂亦增加了投资物业比重，令经常性收入快速增长。
另一方面，除了短线的住宅大盘开发，世茂已经开始逐渐调整资产结构，完善项目布局，大量进入酒店、商业、办公长线投资领域。“长线收益物业开发将占整体三成”，这是许世坛明确表示的世茂房地产发展目标。
许世坛称，“接下来世茂房地产将有足够的资金，继续进行新项目的收购。”
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