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原声读者蒋先生:
我于去年购买了一套期房，按合同约定，开发商应在2006年年初交房，开发商在合同约定的交房日前通知我去办理交房手续。由于当时的小区正式道路未建，《备案表》亦未办理完成，不具备交房的条件，我也未办理交房手续。两个月后，即2006年4月，开发商再次通知我去办理交房手续。此时我所购房屋已竣工，《备案表》也已办妥，但小区内的道路依然未建设完成。请问:《备案表》未办理完成、小区无正式道路，我能否以此为依据拒绝办理入住手续？房产商实际交房日期是否应以小区正式道路建成之日为准？
律师观点:
一、关于收房条件的法律、法规规定
依据2003年12月1日施行的《北京市城市房地产转让管理办法》的规定:房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件:取得建筑工程竣工验收备案表；取得商品房面积实测技术报告书；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；达到预售合同约定的其他交付条件。
上述规定中的《建筑工程竣工备案表》应当就是蒋先生所提到的《备案表》。再依我国《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等法律、法规规定:建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋经过验收和验收合格的标志即取得《建筑工程竣工备案表》。故，无论房屋买房合同中是否约定房地产商取得《建筑工程竣工备案表》为交房条件，房地产商交房时均应提供《建筑工程竣工备案表》。
二、读者问题具体分析
1、关于《建筑工程竣工备案表》问题:如前所述，如果开发商未能在交房日前取得《建筑工程竣工备案表》，购房人可以此为理由拒绝办理收房手续，由此而产生的一切法律后果，均应由开发商承担。
2、关于小区内的道路问题:如果购房人与开发商签订的房屋买卖合同中没有关于小区内道路建设的特别约定，且开发商已如期取得《建筑工程竣工备案表》，此时单以小区道路建设未完成为理由拒绝收房不妥。理由是:开发商取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》意味着建设行政主管部门对该小区的房屋和相应的配套设施已达到交付使用的认可。如果购房人对该《备案表》的内容有异议，可申请相关部门对该表的内容作出合理解释，必要的情况下甚至可提出行政诉讼，要求建设行政主管部门对其做出的具体行政行为承担相应法律责任。但武断的拒绝办理交房手续则违背了问题处理的基本程序，可能还要向开发商承担违约责任。
3、关于延期交付房屋所涉违约金的具体计算日期:应以开发商取得《建筑工程竣工备案表》的时间计算，具体理由如前所述。（中豪律师集团(北京)事务所 邢志刚律师）
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