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黄律师：
我在购买一套商品房时，同时想购买一个车位，但开发商说我们这个小区的地下车库属于“人防工程”，所以不能出售。他们可以和我签订一个长期的租赁合同，租期为65年，而我需要一次性支付租金18万元。我觉得65年的时间，和买差不多，从价钱上来说，还是很划算的，只是总感觉好像不太合法，不知我们签订这样的合同到底有效与否？
——柳先生
律师分析：
柳先生：
至于这个地下车库能不能单卖，关键看谁拥有车库的所有权。建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。因此，如果地下车库的建筑面积在销售面积中未进行分摊，开发商又拥有地下车库的所有权，便可以销售或出租。如果建筑面积已在销售面积中进行分摊的地下车库，所有权归所在的整幢房屋的全体业主共有。而如果是属于“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。
假如您小区的这个车库的确是属于“人防工程”的话，那只能出租，不能出售，开发商的说法就是对的。但开发商将租期约定为65年，实际是一种变相出售的行为，是不合法的。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过２０年。超过２０年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过２０年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。于是，您所支付的18万元等于取得的仅仅是20年的租赁期。所以，到底是否要以现在这个价格签订租赁合同，是需要您慎重考虑的。
（作者黄可磊系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）
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