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眼下被炒的最沸沸扬扬的要数固定利率房贷。因为在一个多月的时间里，光大、建行、招商银行陆续推出的自己的固定利率房贷新产品，最明显的是利率一家比一家低，已引起沈阳市民的普遍关注。
模式从“呆板”到灵活
1月5日，光大银行率先对外宣布正式开办个人房贷固定利率业务。其固定利率有两档：即5年以下（含5年），年利率为5.94%；5年以上10年以内，年利率为6.18%，分别比目前该行执行的优惠利率高0.67%。
1月19日，建设银行随之也宣布以深圳为试点，推出个人房贷固定利率产品。其方案更具灵活性，即分为3年、5年和10年三个期限档次，其中3年利率为5.64%至6%，5年期为5.76%至6.12%之间，10年期为6.12%至6.48%。信用好的客户还可分别享受5.64%、5.76%和6.12%的利率水平。分别比光大银行报价低0.18和0.06个百分点。
2月17日，招商银行在全国同时推出固定利率房贷产品，也分3年、5年和10年三个固定期限，分别为5.91%、6.03%和6.39%。对该行信誉优良的客户3个固定期限利率可优惠到5.61%、5.73%和6.09%，此利率水平为目前最低。
总结这三家银行推出的定息房贷产品,不仅利率水平一家比一家低，而且执行模式也从“呆板”到灵活。光大银行执行的是全固定模式,即客户在贷款期限内,利率都是固定的；建行采用的是“固定＋浮动”模式；招行则充分利用了灵活的利率政策,通过一系列的排列组合,能够最大限度地满足房贷者的个性化需求。
“猜”准了才能省钱
那么，要不要选择固定利率房贷呢？昨天，记者采访了东北财经大学的王教授。他说，目前国内个人住房贷款采用的是浮动利率，即根据人民银行发布的利率来确定。银行利率调高，市民的房贷利率也跟着调高，反之则跟着降低。如果市民和银行通过签合同的方式在一定期限内锁定房贷利率，期限内利率不再随央行调整而改变。
王教授分析认为，去年一年之内，央行已经两次上调房贷利率。去年市民的房贷利率是按照5.31％来执行，而从今年1月1日开始，市民能享有的最优惠房贷利率也要按照5.51％来执行。虽然目前建行、光大推出的固定利率都高于现有的利率水平，但如果央行短期内再次加息，且加息幅度较大的话，市民选择固定利率无疑将会省钱，否则是赔钱的买卖。其中选择关键是看市民对未来几年贷款利率走势的预测。也就是说，如果“猜”准了就能省钱，反之就赔钱。
他还说，一般来说，定息房贷适宜三种人群：一是认为我国利率水平处于升息阶段的；二是认为未来收入较稳定且足以支付固定按揭额的；三是申请第二套以上房贷的。
据了解，固定利率房贷在国外是比较成熟的品种。尽管也有固定和浮动两种选择，但多数人会选择固定房贷利率。在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占到80％，爱尔兰的这一数字也达到了70％。
还会有多少实惠？
“对于固定利率房贷,不少人首先关心的是固定利率与浮动利率之间的利差,而对于时间价值没有引起足够的重视。”一家银行的业内人士说。
他给记者算了一笔账。以50万元的房贷为例,贷20年和30年的利息的差额可能接近20万元。由于目前固定利率房贷与浮动利率房贷的利差并不是很大,加上已经锁定了可能发生的利率上涨的风险,因此受到了许多人的关注。但事实上,在选择固定利率房贷之前,还是需要考虑可能产生的时间价值。
这位业内人士分析说，如果贷20年，虽然每年还款额均为4.1万元,但若通货膨胀率为3%，第20年的4.1万元其实只相当于第1年的2.3万元；同样，30年贷款每年还款均额3.4万元，而第30年所还的3.4万元只相当于第1年的1.4万元。所以,如果考虑通货膨胀因素在内，20年和30年的贷款利息差距并没有想象中的那么大。由于目前的固定利率房贷的期限都比较短,因此从时间价值来看,人们所付出的并不一定有浮动利率划算。投资者锁定的利率成本其实是打了一个折扣。
因此，他认为，目前三家银行已经推出的三种固定利率房贷产品,有了在海外市场上通用的混合利率贷款以及固定———浮动利率贷款等两种特点。而对于房贷者来说,对于今后的类似产品,首先要关注的就是还款的时间以及还款方式,特别是当长期定息房贷出现后,可以重点关注这些方面。与此同时,目前浮动利率房贷也出现了一些新的形式,如两代人“接力”还款等,人们同样也可以期待新的定息房贷产品出现。
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