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作者：国务院发展研究中心金融研究所副所长，研究员，博士生导师
2005年以来，中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局：在房地产商“四证”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范，但“四证”齐全之后，商业银行往往争相给房地产商贷款。
这实际上反映了当前中国房地产融资领域的一系列深层次的困境与缺陷。房地产行业是典型的资金密集型行业，与金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产业的三要素，在宏观调控背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。
对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式由于门槛很高，几乎成为他们的专利。
能够利用上市融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业，一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。海外资金在中国房地产进行投资大多选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。在短期融资券启动的初级阶段，发债企业之间存在较为激烈的竞争，由于目前短期融资券的发行实行承销制，能否发行由承销商和发行企业协商决定，那么承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。在本土REITs尚未启动的情况下，赴港上市REITs也只能是大型房地产企业的游戏。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。并购的主动方多是大型企业，他们并购一些小型企业可以使其以较低成本获得稀缺资源，进一步扩大业务影响力和开发规模，大型企业间的强强联合可以优势互补，扩充企业实力，提高国内外竞争力。
而对于为数众多的中小企业来说，应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业垄断的方式进行融资。
联合开发可以使地产商和经营商实现联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险，可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障，避免资金链条断裂。
房地产开发企业寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法，对于缓解开发企业自身资金压力、转嫁风险是大有益处的。
除此之外，房地产开发企业还可以争取其他外单位投资。企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产的方式进行投资。目前，不少资金丰裕的企业正以股权投资或合作的方式涉足房地产市场。房地产企业应抓住机会，加强与外界的经济合作关系，以支付约定利率或其他方式获得外单位投资，不失为一种有效的筹资方式。
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