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北京楼市：买卖双方展开“拉锯战” |
2008年05月12日 中国房地产报
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“买房送房。”近日，记者收到这则“五一”楼盘促销短信后，迅速前往北京亦庄凉水河马驹桥的珠江奥古斯塔城邦展开调查。
珠江奥古斯塔城邦项目置业顾问张海英自信地表示，“看房人只见多不见少，促销很管用。”但她的观点并没有得到北京市房地产交易管理网的数据支撑。据该网站统计，5月1日~3日，全市住宅新房交易量比之前3天（4月28日~30日）骤降50%，同比下降2.3%。截至5月5日，商品住宅期房和现房日均签约总量仅为190套，而3月和4月的日均签约套数分别为202套和250套，环比4月下降6%，比3月则要下降24%。
促销，仿佛并没有探到观望者的心理底线，反而加重了观望情绪。一度被寄予厚望的“红五月”，弥漫着开发商与购房者“拉锯战”的硝烟味。
促销加重观望情绪
张海英表示，买房送房其实是买111号、107号的别墅赠一套90平方米、价值60万元的公寓，“但是要现场分别签订别墅、公寓两份商品房销售合同，并非赠给。”
以一套地上200平方米、地下80平方米、总价420万元的北花园别墅为例。如果选择公寓，别墅就原价卖，“60万元的公寓是开发商指定的楼层和户型，肯定不是最好的。”张海英暗示，如果对公寓不感兴趣，可以直接充抵房款，核算下来北花园别墅实际价格为360万元，相当于13000元/平方米。“在这个区域内绝对找不到低于15000元/平方米的毛坯房。”
记者注意到，除促销手段五花八门外，大批楼盘集中上市也成为“五一”期间北京楼市的最大特点。据统计，有近10个项目在5月1~2日开盘，主要为老项目后期，新项目只有金隅万科城一个。项目主要集中在朝阳和昌平，开盘价均要比同区域在售楼盘价格低15%~30%，如金隅万科城报价为7600~8576元/平方米，东亚上北中心均价则为10500元/平方米，紫金新干线开盘均价为8600元/平方米。
北京伟嘉安捷投资担保有限公司数据统计显示，今年5月1日前房地产个贷金融市场成绩不如去年理想，交易量同比下降23%。对于这样的数据，业内最为普遍的解读是：新房价格过高，已达到甚至超过购房者承受能力上限。伟嘉安捷的观点是，促销可能会加重购房者的观望情绪。
开发商能否扛过“红五月”？
北京统计部门发布的最新数据显示，今年一季度，北京市商品房现房销售面积为72.1万平方米，比去年同期下降17.3%；期房销售面积为102万平方米，同比下降56.7%。其中，住宅现房销售面积共计37.4万平方米，期房销售面积88.1万平方米，同比分别下降39.2%和50.9%。从住宅销售套数来看，一季度北京市销售住宅10598套，日均签约量仅为116套，同比下降46.9%。
可售项目的减少导致了价格的上升。据北京统计部门发布的最新数据显示，一季度，北京市房屋销售价格同比上涨13.9%，涨幅比上年同期提高4.9%。四环以内住宅期房平均价格为16935元/平方米，四环至五环之间的房价达到16500元/平方米。
“北京楼市已进入微妙时期，持币待购者正逐渐失去耐心，而开发商也力扛资金链断裂风险坚持不降价，双方处于僵持阶段。”有业内人士如此表示。
据最新一期的国家发改委统计数据显示，虽然一季度房屋交易量出现大幅度缩水，但房价同比涨幅依然达到11%。“房价继续走高会刺激部分投资者进入楼市，促使市场逐步转暖。”上述业内人士表示。
值得注意的是，2008年正值全国土地增值税全面清算，增值率在50%以内为30%的税率；如果是50%~100%的增值率，税率则变成40%；增值率达到100%~200%，税率变成50%；如果增值率达到200%以上，税率则变成60%。土地增值税的超率累进制意味着房企利润空间越大缴税越多，这无疑给融资困难、现金流紧张的开发商增加了新的负担。
北京致通振业税收筹划事务所有限公司董事长李记有表示，在房价不降的基础上，通过提高配套设施的投资等增加成本，相当于变相降低增值率。
万科集团董事会主席王石曾表示，今年5、6月份非常关键，部分资金链紧绷的房地产企业能否扛得住本轮的周期性调整，不久之后将见分晓。
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