山西在线-房产-房地产行业今年缺钱1万亿土地囤积恰逢资金紧缩

房地产开发企业去年大规模拿地的风光持续不多久，到今年，巨量土地储备已经成为房地产企业资金周转环节上最大的风险因素。有业内人士统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。

资金缺口过万亿

北京联达四

方房地产经纪公司总经理杨少锋给中国地产企业算了一笔账。

2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。

从开发量上来看，2008年全国房地产开发投资将超过2007年至少两成。央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据显示，2007年房地产开发投资2.5万亿元，初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。

截至2007年末，全国房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%。2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在2007年额度上进一步缩减，缩减至少2000亿元。从公布数据上看，2007年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。

综合来看，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元；受银根紧缩影响，银行贷款预计将减少2000亿元左右；此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。此外，2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿，考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也是数千亿的需要。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。

囤地引发的危机

土地囤积给开发商带来了前所未有的财务紧张局面。

一线地产商方面，万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地集团为-7.52，保利为-7.65。

安邦咨询公司分析师张巍柏指出，如果仔细挖掘这些上市地产公司的实际情况，甚至完全可以认为，这些上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。

规模较小的二线地产公司同样面临巨大资金瓶颈。年报显示，二线地产商2007年度经营活动产生的现金流情况显示，平均现金流为-1.8亿元。而其中外高桥、世贸股份、万业企业、ST广厦、栖霞建设、福星股份等的土地储备都远远超过了100万平方米。筹资活动产生的现金流一项，大多企业的数值为负或者筹措的资金还没有过亿元大关。其中栖霞建设去年一年经营活动产生现金流分别为-7.3亿，而筹资活动产生的现金流入仅6亿左右，尚存1亿多的缺口。而账面余款最少的房企为上海新梅，仅1500万左右。