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京城楼市理性回归各类促销备战春节 |
2008年01月30日 中华工商时报
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区域热点外移新盘放量减少价格增幅放缓
北京金地产机构统计数据显示，北京2008年1月共有32个住宅项目拿到销售预售证，其中纯新盘18个，五环以内仅有6个，其余12个都在五环以外，其中海淀区的别墅项目西苑好山居均价最高，为45000元／平方米，平谷的利农胡同1号住宅楼均价最低，预计均价为4000元／平方米，全部新盘均价12760元／平方米。
从城区放量来看，朝阳区共有7个项目，位居放量首位，分别为中海城、美利山、公园1872、丽都东镇、金地名京、金隅凤麟洲和珠江帝景；房山区首次跃居第二，共有6个项目，分别为大宁山庄、靠山居·艺墅、天骄俊园、汇豪·山水美地、腾龙家园、天地新城；昌平共有5个项目，分别为惠风园、随园公寓、邑上、观宇园和回龙观文化居住区后期；海淀3个，丰台、通州各2个；远郊平谷和怀柔各有一个项目放量，分别为利农胡同1号住宅楼和宽沟9号。
从环线位置上看，四环之内项目寥寥无几。二环内仅有1个新盘放量，即位于东城区建国门内的精装公寓项目金成建国5号，其主要户型为64－277平方米，预计开盘均价22000元。二环至三环没有任何新项目。三环至四环仅有珠江帝景和中海城2个项目，都为老项目后期，两个项目目前主打大户型，面积在109－184平方米之间。四环外项目29个，占项目总放量的90％，其中5个纯别墅项目，分别为金隅·山墅、靠山居·艺墅、M OM A万万树、世爵源墅、西苑好山居。作为龙湖置业重点新推的别墅项目，西苑好山居目前可售套数45套，价格预计4．5万元／平方米，将是西部区域的又一天价别墅，其销售态势如何，是否如期开盘值得关注。
2月新盘较上月下降，小户型放量持续缩减
据北京市房地产交易管理网和金地产机构统计，2008年2月，预计将有32个项目入市，这一数据比1月减少2个。其中，老项目后期仍占主导，新盘仅有18个，且12个都在五环之外。其中海淀区的别墅项目西苑好山居均价最高，为45000元／平方米，平谷的利农胡同1号住宅楼均价最低，预计均价为4000元／平方米，全部新盘均价12760元／平方米。
从户型面积来看，2月小户型供应有所下降，2月预计仅有8个小户型产品，比1月少了5个，占比25％。分别为朝阳区的公园1872和金地名京、大兴区的世嘉博客、丰台区的晓月新城、昌平区的惠风园、房山区的天骄俊园和天地新城、怀柔区的宽沟9号。其中朝阳区项目售价最高，金地名京均价19000元／平方米，房山区项目均价最低，天地新城均价为6000元／平方米，所有小户型产品位置全部在四环以外。
金地产机构总经理周金旺认为，受金融、开盘限时等政策影响，自2007年11月份起，开发商及购房者一直处于观望博弈态势，开发商普遍感觉销售压力增大，这也使得其再次放缓推盘步伐；另一方面，春节前本是一年中楼市的淡季，从本月新盘放量已有表现，并且春节期间，开发商与购房者间的博弈现象还会持续存在，双方都有期待3月楼市回暖出现买卖转机。
热点区域外移，五环沿线高性价比项目成热点
从金地产机构的统计数据可见，北京住宅市场的热点区域呈明显的外移态势，五环及以外区域是今后北京住宅市场的供应主体。
金地产机构总经理周金旺认为，城区日益高企的房价是推动外环区域走热的一大主因，另一方面五环内可供选择的住宅项目已属凤毛麟角，在售的项目基本为老盘后期的大户型，尽管位置、配套等条件优越，但高昂的总价仍让大多数购房望房兴叹，最终只能将目光集中于五环以外的近郊区域。
在京城周边较受关注的热点区域中，燕郊区域成为公认的楼市“黑马”，因为土地供应充足、放量面积及体量大且价格优势明显，燕郊成为京城购房者圆住房梦的最大承载者。2008年，燕郊预计供量将达到700万－800万平方米，其中超级大盘上上城就有近200万平方米，年初开盘的上上城二期产品因品质高端、性价比高引发购房狂潮，随着2008年前期的交房与社区配套的成熟，上上城有望释放更多购房者的购房热情。
周金旺认为，住宅郊区化的趋势将不可避免，这从燕郊等区域的热销态势中已有所显现，但不能否认燕郊等近郊区域交通、市政配套、生活配套的滞后仍将是区域住宅发展的瓶颈，随着上述瓶颈的逐渐解决，上述区域的楼市价格将会有所上扬，从目前来看，燕郊、顺义等区域楼市尚有一定的升值潜力与空间。
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