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我国现阶段的廉租房应以实物配租为主 |
2007年08月28日 《上海证券报》
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在全国城市住房工作会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎指出，住房问题是重要的民生问题，要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。
就世界各国设计的廉租房制度来看，廉租房大致有两种基本形式，即实物配租（指对符合条件的申请人配租一处廉租住房）和货币配租（指对符合条件并已自行租凭住房的，按人口和住房面积核发租金补贴）。
实物配租和货币配租各有利弊。货币配租利于退出机制的完善。当收入或人口发生变化，享受廉租房的家庭依照规定已不符合条件时，在实物配租制度下，要求租户腾退廉租房和加收租金的工作不仅被动，而且工作量大、成本高、效率低。采用货币配租的方式则可以通过停止发放补贴的方式，以最低的成本实现退出机制。
这是货币配租被一些专家特别看重的原因。但是，鉴于中国目前的国情，现阶段还应该以实物配租的形式为主，否则，如果让各地根据自己的情况决定是选用实物配租还是货币配租，我相信绝大多数地方政府会选择货币配租而放弃实物配租。道理非常简单，新建廉租房不仅需要大笔资金投入，还需要政府无偿划拨土地。对于地方政府而言，出土地比出资金更能触动其利益。因为出的资金只是土地出让金的10％，而拿出土地则相当于拿出100％的土地出让金！地方政府通过划拨土地建设廉租房的动力显然不足。
目前，我国可用于廉租房的住房太少，货币配租的方式只能在短时间内缓解而不能从根本上解决问题。2006年4月初，建设部通报了全国城镇廉租住房制度建设和实施情况，有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度，已经实施的地市廉租房数量也非常有限。至于二手房，现在大城市靠近城中心地带的旧房几乎拆迁完毕，新建的住房不仅距离远，增加租房户的生活成本，更重要的是，现在的新建住房面积一般都非常大，远远超过困难户的承受能力。简单的货币补贴无济于事。
在廉租房房源非常少的情况下，如果采取货币补贴，等于是把廉租房户全部推到市场上去租房，这很可能推动租金的上涨，加重租房户和政府的负担。在西方发达国家，大都有对房屋租金进行管制的法律，而我国在这方面尚且是空白，如果租金大幅上涨，货币配租很可能被逼上绝路，失去社会保障的本来意义。另外，由于我国目前政府提供的廉租房房源有限，不少地方还没有建设廉租房，尚不存在退出难的问题。
因此，现阶段尤其需要重视廉租房实物配租的重要性和紧迫性。实际上，世界大多数国家在解决廉租房等社会保障性住房的时候，在初始阶段，也基本上都是实物配租，等到实物配租发展到一定阶段后才实行货币配租。
以美国为例，1937年，美国联邦政府制定了首部住房法案，授权地方政府成立公共住房委员会负责低收入家庭的公共住房建设（主要是廉租房），居住者只需缴纳低廉的房租即可入住。美国在1940年到1970年间先后建设了130万套公共住房，美国民众的住房条件大为改善。直到存量住房足以满足全国廉租房用户的需求阶段，货币配租形式才在美国出现。
显然，货币配租是在实物配租的基础上产生出来的一种廉租房形式，而不能先于实物配租而存在。在我国现阶段廉租房房源严重不足，地方政府建设廉租房的动力又不足的情况下，应该严格要求地方政府建设一定数量的廉租房，而不能听任地方政府以货币配租替代实物配租，最终，导致廉租房的社会保障作用大为减弱。另外，实物配租有利于平抑房价，这一功能是货币配租所不具备的。(作者：陈予军)
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